本文转自【人民日报海外版】；
今年前三季度，全国二手房交易网签面积同比增长10.7%，占比超一半——
二手房交易为何持续活跃
近年来，福建省福州市稳步推进老旧小区改造，持续提升居住品质，助力二手房交易活跃。图为福州市鼓楼区一二手房小区。
新华社记者 魏培全摄
重庆市酉阳土家族苗族自治县近年通过增设公共绿地、加装电梯、修建停车场，优化了居住环境。图为酉阳土家族苗族自治县桃源金水岸小区，加装的户外电梯已投入使用。
邱洪斌摄（人民视觉）
今年前三季度，中国楼市跨过了一个关键分水岭——住房城乡建设部数据显示，1—9月，全国二手房交易网签面积达6.17亿平方米，同比增长10.7%，成交占比升至52.2%。存量房交易，稳稳占据房地产市场的“半壁江山”。
在全国新房市场有所收缩的背景下，二手房销售持续增长，这一升一降间，藏着怎样的市场信号？
量的变化
——全国已有20个省份二手住宅网签交易量超过新建商品住宅
今年前三季度，中国楼市销售最明显的变化就是新房在“缩”，二手房在“涨”。
数据显示，1—9月，全国新建商品房销售面积同比下降13.2%。但与此同时，全国二手房交易网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%。其中，9月单月同比增长11.7%。此外，全国已有20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅。
“前三季度，二手房交易活跃度明显增强，住房总需求保持基本稳定，为市场平稳运作发挥了重要作用。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示。9月单月，二手房交易网签面积增速快于累计增速，说明进入“金九”后二手成交活跃度还在增强。
二手房市场何以活跃起来？购房者看中的是市场政策的稳定性、二手房的可及性。
在上海浦东，陈旭阳最近刚买下一套二手两居室。“同个地段的新房单价更高，交房也还要等一段时间。而二手房看得见、摸得着，学区清楚，离地铁近，对我这种刚需来说，确定性是最重要的。”陈旭阳告诉记者，她看了两三个月的房，比较了十几套，最终选了这套总价可控的二手房。
近期，包括上海在内的一线城市楼市活跃度有所提升。1—9月份，上海一、二手住房合计成交22.6万套，同比增长10%；10月份，上海二手房（含商业）累计网签量24653套，环比上涨4.2%，同比大幅增长32.9%，为2021年以来同期新高。北京、上海、深圳9月份二手房成交数量同比显著增加，连续多月保持韧性。
“今年以来，二手房成交总量占住房总成交比重已经过半，房地产市场进入存量时代。”国家发展和改革委员会宏观经济研究院研究员刘琳说。9月份，房地产市场在存量交易主导下总体保持平稳，其中“风向标”城市发挥稳市场带动作用。
“存量时代的住房总需求主要有新房和二手住房两方面。”刘琳表示。住房总需求种类多样，包括本地居民、新市民的刚性需求，“以小换大”“以旧换新”的置换需求，多子女家庭的改善需求，个人独居等生活方式调整带来的需求以及城市更新带来的需求等。虽然近年来新建住房数量下降，但新房和二手房加总的住房总需求保持稳定态势。前三季度，一线城市和部分区域中心城市新房和二手房交易总量同比正增长。
“目前，各地持续加大‘以小换大’‘以旧换新’等住房政策引导，刚性需求、置换改善需求、品质升级需求持续释放，共同构成了市场平稳运行的底层支撑。”虞晓芬说。
价的信号
——一线城市和核心地段优质次新、品质改善住房价格企稳
住房市场成交量的活跃，正有选择性地向价格端传导。
北京市朝阳区一家房屋中介门店经纪人刘善的感受很直接：“相比之前一两年，今年以来房东侧的议价空间有所收窄。”她说，去年买二手房的客户，砍价能砍十几万，但现在楼层、朝向好的房子，业主最多让价三到五万。业主和买家的心理预期都在改善。
房产中介的这种微观感受在宏观数据上有所体现。根据国家统计局发布的数据，今年9月，一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，已连续7个月上涨；70个大中城市中，二手住宅环比上涨城市增至9个，比上月多了6个。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。
同期，一线城市新房市场的销售价格表现也有所好转。数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。其中，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.2%、0.3%。
“存量时代下，住房市场分化将成为常态。”刘琳分析，从房价变动情况看，一线城市和核心地段优质次新、品质改善住房价格企稳，甚至有小幅上涨。9月份，70城中新房住宅销售价格环比上涨或持平的城市有21个，二手房销售价格环比上涨或持平的城市有11个，城市数量均有所增加。
价格企稳的同时，供给端也在“做减法”。根据地产研究机构克而瑞统计，9月末，一线城市二手房挂牌合计41.2万套，较4月末减少1.35万套。截至9月末，北京主要中介机构挂牌房源较年初下降12%，武汉二手住房挂牌量同比减少19.04%。
“二手房挂牌量减少，一方面是价格企稳提振预期，业主主动撤牌比较多；另一方面，前期二手房交易活跃，也极大消耗了挂牌量。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析。
供给收缩、成交活跃，让重点城市的供求关系出现了实质性改善。据国家统计局数据，9月末，全国新建商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，连续7个月下降；其中，待售3年以下面积同比下降5.0%，全国商品房待售面积稳步下降，库存水平持续回落。国家统计局新闻发言人、副局长毛盛勇表示，去年12月末以来，商品房待售面积持续下降，且降幅呈扩大趋势，去库存效果明显。
“随着供给逐步出清，供需关系进一步改善，为后续价格预期稳定创造了条件。”虞晓芬说。
链的疏通
——一二手房联动的置换链条成为需求释放的重要引擎
二手房市场撑住了“量”，核心城市稳住了“价”，而市场进一步“转起来”，还要具备关键一环：置换链条通畅。
来自浙江杭州的周晓磊，今年卖掉了城西的一套老房子，想换一套大一些的改善房。“老房子在中介平台挂了小半年，看房的人不少。一直到8月底，终于以略低于挂牌的价格卖了。”他说，“旧房虽然卖掉了，换房的账还得再算算。”
周晓磊的经历，是当前房地产市场置换链条存在的真实卡点：改善性住房的买家能否进场，取决于低总价刚需房源能不能先流动起来。目前，购房者需求各异，但指向一个共同点：大多数改善性需求买家，必须先卖掉手里的房子，才能置换下一套。
置换链条有两个环节：卖旧和买新。低总价刚需房源能不能流动起来，决定的是“卖旧”这一端通不通；而市场上有没有足够好的改善产品，决定的是“买新”这一端有没有吸引力。两个环节缺一不可。
“存量房源的供给弹性远大于新建住房，一二手房联动的置换链条是需求释放的重要引擎。”刘琳说，存量时代的房地产政策重心，应转向打通一二手房置换链条、盘活存量资产、推进城市更新与现房销售制度改革。
政策正往这个方向努力。在上海，多个区试点由区属保障房公司收购居民存量住房，打通“以旧换新”；在杭州，当地探索“政府引导、居民出资”的自主更新；在江苏苏州，当地鼓励国企收购存量商品房转为保障性租赁住房……
“好房子”供应方面，李宇嘉表示，根据第三方数据，今年9月，典型50城新增供应规模环比增长近60%，环比涨幅为今年以来最高。从具体项目看，伴随市场结构分化，局部楼市热度有所回升。“今年9月，上海、杭州、北京、天津、长沙5座城市，共计诞生了12个‘日光盘’，比8月份多了5个。”李宇嘉说。“好房子”项目的热销，正带动局部回暖和预期提振。
推动置换链条整体通畅，要多方共同努力。江苏省住房城乡建设厅住宅与房地产业促进中心副主任魏东泉认为，地方政府、房地产开发企业、商业银行和购房者需共同适应存量时代新阶段、新特征。
“地方政府要统筹存量与增量，加快破除对房地产和土地财政的过度依赖，稳妥推进城市更新、老旧小区改造，畅通一二手房置换链条，推广带押过户、降低交易成本，健全租购并举住房体系。”魏东泉说，房地产开发企业要加快角色转变，从单一开发商转向城市服务商，布局代建、租赁、存量资产运营等轻资产业务，走质量效益型发展之路。商业银行也要创新住房金融产品和服务，优化二手房信贷。购房者要坚持理性消费，量力而行规划置业，实现住房从无到有、从有到优的梯次消费。
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